Cho thuê hay giấy phép? Những gì trong một cái tên?

Cho thuê hay giấy phép? Những gì trong một cái tên?

Khi nói đến việc chiếm dụng mặt bằng kinh doanh, chủ nhà và người thuê cần phải biết cơ sở pháp lý của việc chiếm dụng đó để tránh những khó khăn trong hoạt động, tranh chấp và những hậu quả khôn lường về sau. Một quan điểm chung cho rằng nếu mặt bằng tương đối nhỏ, thời gian thuê nhà ngắn, hoặc “tiền thuê” thấp, thì vấn đề pháp lý cần ít được chú ý hơn và việc dàn xếp giữa các bên có thể tương đối ngẫu nhiên. Tuy nhiên, đây là một quan niệm sai lầm, vì những nghề nghiệp dường như không đáng kể nhất có thể gây ra những vấn đề đáng kể cho cả chủ nhà và người thuê. Có nhiều lựa chọn khác nhau khi nói đến việc cho phép không gian thương mại - cho thuê, giấy phép hoặc một cái bắt tay thân thiện (hoặc những ngày này) mà không cần viết gì cả. Bỏ qua tùy chọn không có giấy tờ, hiếm khi được khuyến khích,

Cho thuê

Một hợp đồng thuê cho người thuê một quan tâm đến tài sản và quyền để chiếm nó cho thuật ngữ, tùy thuộc vào trả tiền thuê nhà và thường, phí dịch vụ. Những điểm chính cần lưu ý là:

Hợp đồng thuê cung cấp cho các bên sự chắc chắn về các điều khoản mà họ sử dụng. Nó quy định ai chịu trách nhiệm về những gì, chẳng hạn như sửa chữa và bảo trì. Nó cho phép các bên lập kế hoạch trước và lập ngân sách cho chi phí tài sản.

Nó hạn chế một số hoạt động của người thuê nhà mà không có sự đồng ý của chủ nhà, chẳng hạn như chuyển nhượng hợp đồng thuê, cho thuê lại và thực hiện các thay đổi. Do đó, nó cung cấp cho chủ nhà quyền kiểm soát tài sản của mình.

Nó đặt ra các nghĩa vụ đối với chủ nhà để đảm bảo người thuê có thể tận hưởng cơ sở mà không bị gián đoạn và thường yêu cầu chủ nhà cung cấp các dịch vụ nhất định vì lợi ích của người thuê.

Đạo luật Chủ nhà và Người thuê năm 1954 quy định cho những người thuê hợp đồng thuê bảo đảm quyền hưởng dụng, trừ khi nó được loại trừ theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê. Do đó, điều cần thiết là, trước khi hợp đồng thuê, các bên giải quyết vấn đề này và thỏa thuận về nó, nếu không, khi kết thúc thời hạn, người thuê sẽ tự động có quyền thuê mặt bằng mới (tuân theo một số điều khoản trong Đạo luật).

Hợp đồng thuê có thể bao gồm các điều khoản vi phạm, để kết thúc thời hạn sớm, tạo sự linh hoạt cho các bên trong khi vẫn giữ được sự chắc chắn.

Giấy phép Giấy phép tạo ra sự cho phép cá nhân để chiếm giữ và được sử dụng tốt nhất cho việc cư trú rất ngắn hạn hoặc để chia sẻ các thỏa thuận (ví dụ: không gian làm việc chung). Như chúng tôi đã hỏi ở trên: "Cái gì trong một cái tên?" Lý do cho điều này là, ngay cả khi các bên gọi một tài liệu là giấy phép và có ý định như vậy, thì vẫn có rủi ro thực sự rằng thứ đã được tạo ra, trên thực tế, là hợp đồng thuê, nếu các tiêu chí sau được đáp ứng:

Sở hữu độc quyền

Phí cấp giấy phép / tiền thuê

Hạn định

Đây là một vấn đề, đặc biệt là đối với Chủ nhà, vì nó a) tạo ra sự quan tâm đến tài sản, trái ngược với sự cho phép cá nhân có thể bị thu hồi và b) thu hút sự bảo đảm về quyền hưởng dụng theo LTA 1954. In London College of Business v Tareem ( 2018),trường cao đẳng được phép sử dụng các cơ sở trên cơ sở "giấy phép". Một tranh chấp nảy sinh và người cấp phép đã thay đổi ổ khóa. Tòa án yêu cầu người cấp phép cho phép Trường hoạt động trở lại, Trường yêu cầu bồi thường thiệt hại và loại trừ sai trái, đồng thời cho rằng hợp đồng cho thuê, không phải giấy phép, đã được tạo ra và Trường được bảo đảm quyền sử dụng theo LTA 1954. Rõ ràng không phải là một kết quả tốt cho chủ nhà. Tóm lại, trong khi các chủ sở hữu bất động sản thường tin rằng giấy phép sẽ giúp mọi thứ đơn giản, cũng như tránh cho người cư ngụ có được sự bảo đảm về quyền sử dụng, thực tế là, trong hầu hết các trường hợp, lựa chọn tốt hơn là đặt một hợp đồng thuê ngắn hạn, hợp lệ. ký hợp đồng khỏi LTA 1954, và nhìn chung không liên quan đến chi phí và công việc pháp lý nhiều hơn.

Lời khuyên hàng đầu

Hãy tự hỏi mình những câu hỏi sau đây:

Liệu người ở có độc quyền sở hữu mặt bằng không?

Sẽ phải trả một khoản "thuê"?

Sẽ chiếm giữ trong một khoảng thời gian nhất định?

Nếu câu trả lời là "Có" cho một số hoặc tất cả các câu hỏi này, thì những gì đang được cấp có thể là hợp đồng cho thuê và bạn cần phải tư vấn pháp lý.

Hãy nhớ rằng bạn gọi tài liệu là gì không quan trọng, vì tòa án có thể nhìn xa hơn điều này để xem những gì đang xảy ra trên thực tế và quyết định rằng, trong khi được gọi là Giấy phép, những gì đã được cấp, trên thực tế, là Hợp đồng thuê.

Nếu hợp đồng cho thuê được cấp (dù cố ý hay vô ý), hãy luôn xem xét sự an toàn của các tác động của quyền hưởng dụng và thực hiện tư vấn pháp lý.