Làm thế nào để các chủ nhà thương mại có thể đối phó với khoản nợ tiền thuê trong Kỷ nguyên Covid?

Làm thế nào để các chủ nhà thương mại có thể đối phó với khoản nợ tiền thuê trong Kỷ nguyên Covid?

Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ là người thuê nhà, nhưng một số lượng lớn cũng là chủ sở hữu bất động sản thương mại.

Trên cả hai mặt của phương trình cho thuê bất động sản thương mại, thời gian rất khó khăn với người thuê và chủ nhà đều phải chiến đấu để tồn tại.

Lệnh cấm hiện tại đối với việc từ chối các hợp đồng thuê thương mại do không thanh toán tiền thuê, có hiệu lực vào ngày 30 tháng 9 năm 2020, được gia hạn thêm cho đến ngày 31 tháng 12 năm 2020.

Điều này có nghĩa là các chủ nhà cho thuê thương mại nói chung không thể mất các hợp đồng thuê thương mại cũng như không sử dụng Khoản thu hồi nợ thuê thương mại (CRAR) các điều khoản để thực thi thanh toán các khoản nợ thuê.

Mặt khác, phần mở rộng cung cấp một cứu cánh cho nhiều người thuê thương mại vì hoạt động kinh doanh đã bị cản trở nghiêm trọng bởi Covid-19 và sự thất bại của nó.

Chủ nhà rõ ràng đang lo lắng với các khoản nợ tiền thuê nhà đang tăng lên. Người ta đang lo sợ rằng họ có thể không thu hồi được các khoản nợ và bị ngăn cản việc họ tích lũy thêm. Đối thoại mang tính xây dựng được khuyến khích giữa chủ nhà và người thuê nhà để đạt được thỏa thuận, nhưng có thể không đạt được thỏa thuận chấp nhận được trong hợp đồng thuê tài sản.

Với việc một chủ nhà có các khoản hoàn trả thông thường bị cắt giảm nếu người thuê nhà thương mại chậm trả tiền thuê nhà của họ, họ có những lựa chọn nào để thu hồi khoản nợ đã nợ?

• Thực thi đảm bảo cho thuê

• Giảm tiền đặt cọc thuê

• Yêu cầu đòi nợ trước tòa (trước khi khởi kiện)

• Thu hồi tiền thuê từ những người thuê lại

Các nhu cầu theo luật định đối với tiền thuê chưa thanh toán đối với hợp đồng thuê thương mại vẫn có thể được phục vụ, nhưng không có đơn thỉnh cầu nào có thể được đưa ra trước ngày 31 tháng 12 năm 2020 theo Đạo luật quản lý và phá sản doanh nghiệp (Đạo luật CIG), tiết kiệm cho những trường hợp hạn chế

Theo CIGA, vẫn có thể cho chủ nhà trình bày các kiến ​​nghị quanh co nếu họ có thể đưa ra cơ sở hợp lý để tin rằng coronavirus không ảnh hưởng đến tài chính đối với công ty thuê nhà, hoặc rằng công ty thuê nhà sẽ không thể trả nợ bất kể hiệu quả tài chính của coronavirus.

Thực thi đảm bảo

Chủ nhà có thể xem xét bất kỳ bảo đảm nào đã được cung cấp tại thời điểm hợp đồng thuê được ký kết. Các bảo đảm có thể thực thi có thể được theo đuổi sẽ liên quan đến một bảo lãnh chung hoặc một Thỏa thuận bảo lãnh được ủy quyền (AGA).

AGA là một thỏa thuận đặt ra nghĩa vụ đối với người thuê chuyển đi để đảm bảo việc thực hiện của người thuê mới hoặc "Người được chuyển nhượng" của các giao ước của người thuê trong hợp đồng thuê.

Đặt cọc thuê

Thông thường, hợp đồng thuê tài sản thương mại sẽ yêu cầu đặt cọc tiền thuê. Điều này sẽ được ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà. Chủ nhà thương mại có thể sử dụng những khoản tiền này khi người thuê nhà bị thiếu nợ không?

Chủ nhà có thể rút tiền đặt cọc hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều vấn đề khác nhau. Quan trọng nhất là các điều khoản của chứng thư chi phối khoản tiền gửi và cách thức giữ khoản tiền gửi.

Nếu người thuê nhà lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán, thì có thể có những hạn chế đối với việc rút tiền đặt cọc đó, mặc dù chứng thư đặt cọc tiền thuê được soạn thảo kỹ lưỡng sẽ tránh được những hạn chế đó bằng cách cho chủ nhà quyền kiểm soát tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà hiện có. Điều này sẽ làm cho nó trở thành một "thỏa thuận đảm bảo tài chính" cho các mục đích của Quy định về Thỏa thuận Đảm bảo Tài sản (Số 2) năm 2003.

Ra tòa

Các thủ tục ra tòa về việc không trả tiền thuê nhà vẫn còn. Điểm khởi đầu cho quy trình tòa án là gửi cho người thuê một lá thư trước khi khởi kiện - một luật sư tư vấn bất động sản thương mại đủ điều kiện có thể thiết lập điều này cho bạn. Điều này cũng có thể có lợi cho việc bắt đầu đối thoại và dẫn đến các lựa chọn thay thế hiệu quả hơn về chi phí cho việc kiện tụng - ví dụ, một kế hoạch thanh toán hoặc thỏa thuận hoãn lại.

Thu hồi từ người thuê phụ

Chủ nhà cấp trên có quyền thu hồi tiền thuê từ người thuê lại, nếu người đó có quyền thực thi CRAR đối với người thuê ngay và có hợp đồng thuê lại.

Chủ nhà cấp trên có thể gửi thông báo theo s81 của Tòa án, Tòa án và Đạo luật Thực thi 2007 (TCEA) về người thuê lại của mình, yêu cầu họ phải trả tiền thuê trực tiếp cho chủ nhà cấp trên trong phạm vi khoản nợ phải trả từ người thuê nhà trực tiếp. Nếu người thuê không làm điều này để làm như vậy, chủ nhà cấp trên có thể thực hiện CRAR và các biện pháp khác để chống lại điều đó.

Chủ nhà thường không thể thực hiện CRAR trừ khi số tiền bằng ít nhất 90 ngày tiền thuê nhà quá hạn. Số ngày thuê này đã được tăng lên 189 ngày thuê từ ngày 24 tháng 6, lên 276 ngày từ ngày 29 tháng 9 năm 2020 và sẽ tăng lên 366 ngày thuê từ ngày 25 tháng 12 năm 2020. Với số ngày thuê cần phải trả để thực hiện CRAR, để đưa ra thông báo đối với người thuê lại trong quý tháng 9 (29 tháng 9 - 24 tháng 12), người thuê nhà trực tiếp của chủ nhà cấp trên phải nợ tiền thuê nhà từ 276 ngày trở lên.

Phải làm gì tiếp theo

Với một lần gia hạn đã được thực hiện và Chính phủ đã chỉ ra rằng việc khóa sổ dưới một số hình thức sẽ tiếp tục cho đến ít nhất là Mùa xuân năm 2021, làm thế nào để Chính phủ cân bằng lợi ích của người thuê nhà thương mại và chủ nhà?

Vào ngày 19 tháng 6 năm 2020, chính phủ đã công bố quy tắc hành nghề cho chủ nhà và người thuê tài sản thương mại trên khắp Vương quốc Anh. Bộ quy tắc này là tự nguyện nhưng đã được một số tổ chức bao gồm RICS xác nhận. Nguyên tắc chính của bộ quy tắc là "minh bạch và hợp tác", với mục đích của chính phủ là khuyến khích cả chủ nhà và người thuê nhà hành động "hợp lý và có trách nhiệm" đối với hợp đồng thuê thương mại hiện hành.

Với tư cách là chủ nhà, trước khi bạn thực hiện bất kỳ hành động nào đối với các hợp đồng thuê thương mại của mình và tìm cách thu hồi tiền thuê chưa thanh toán, bạn nên tìm kiếm chuyên gia và tư vấn pháp lý đủ điều kiện về các lựa chọn của mình.